KLEINANLEGER

Gegen Mißstände des „grauen Kapitalmarkts“ – mehr Transparenz für Verbaucher…

Mit dem Kleinanlegerschutzgesetz will die Bundesregierung auf Missstände am sog. „Grauen Kapitalmarkt“ reagieren. Verbraucher sollen künftig dank neuer Transparenzregeln und verbesserter Informationen die Risiken von Vermögensanlagen besser einschätzen können. Hier die wichtigsten Regelungen des Gesetzes:

Anlageprospekte werden in ihrer Gültigkeit auf 12 Monate befristet. Außerdem müssen sie auf der Internetseite des Anbieters zur Verfügung stehen, auch in einer um sämtliche Nachträge ergänzten Fassung. Verflechtungen von Unternehmen mit den Emittenten und Anbietern einer Vermögensanlage müssen verstärkt offengelegt werden. Weiter müssen Anbieter auch nach Beendigung des öffentlichen Angebots von Vermögensanlagen alle Tatsachen unverzüglich veröffentlichen, die geeignet sind, die Erfüllung der Verpflichtungen gegenüber den Anlegern erheblich zu beeinträchtigen.

Die Werbung für Vermögensanlagen im öffentlichen Raum wie z. B. in Bussen und Bahnen wird künftig nicht mehr zulässig sein. In Printmedien bleibt sie zulässig, muss aber einen deutlichen Hinweis auf das Verlustrisiko enthalten. In sonstigen Medien ist die Werbung für Vermögensanlagen künftig nur noch erlaubt, wenn der Schwerpunkt dieser Medien zumindest gelegentlich auch auf der Darstellung von wirtschaftlichen Sachverhalten liegt und die Werbung im Zusammenhang mit einer solchen Darstellung erfolgt.

Für alle Vermögensanlagen wird eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten sowie eine Kündigungsfrist von mindestens 12 Monaten eingeführt.

Künftig müssen grundsätzlich auch Anbieter von partiarischen Darlehen und Nachrangdarlehen einen Prospekt erstellen. Um hier eine Überforderung zu vermeiden, wird es folgende Ausnahmen von der Prospektpflicht geben: Ausgenommen sind unter weiteren Voraussetzungen neue Finanzierungsformen kleinerer Unternehmen mittels Crowd-investing über Internet-Dienstleistungsplattformen bis zu einem Betrag von 1 Mio. € für angebotene Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen eines Anbieters.

Zudem muss bei Anlagen von mehr als 250 € dem Anleger ein Vermögensanlagen-Informationsblatt übergeben und vom Anleger unterschrieben zurückgesandt werden.

Von einer Prospektpflicht sind – unter weiteren Voraussetzungen – Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen bis 1 Mio. € an soziale und gemeinnützige Projekte ausgenommen.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht kann künftig die Rechnungsunterlagen eines Unternehmens des „Grauen Kapitalmarkts“ bei Hinweisen auf bestehende Missstände durch einen externen Wirtschaftsprüfer prüfen lassen. Damit soll der Druck auf Unternehmen erhöht werden, künftig Bilanzierungsfehler zu vermeiden. Um den Anreiz für eine fristgerechte Veröffentlichung von Jahresabschlüssen zu erhöhen, wird die Höchstgrenze des für Offenlegungsverstöße angedrohten Ordnungsgeldes von bisher 25.000 € auf zukünftig 250.000 € verzehnfacht.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

WARMWASSERKOSTEN

Mieter zahlen bei hohem Leerstand drauf…

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 10.12.2014 entschiedenen Fall waren in einem 28-Familien-Haus nur noch wenige Wohnungen vermietet. Dieser erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete. Die angefallenen Warmwasserkosten wurden zu 50 % nach Wohnflächenanteilen und zu 50 % nach dem Verbrauch berechnet. Von dem errechneten Verbrauchskostenanteil stellte der Vermieter jedoch nur 50 % in Rechnung. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche umgelegt werden dürfen.

Die Richter des BGH entschieden, dass die vom Vermieter vorgenommene Berechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.

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SCHÖNHEITSREPARATUREN

Zahlungsanspruch für Mieter…

Mit der Auslegung einer Klausel, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) am 3.12.2014 zu beschäftigen. In dem entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag u. a. folgende Klauseln:

1. „Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt: „In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“

Anfang 2012 informierte der Vermieter den Mieter darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und kündigte an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens 5 Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilte er mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangte – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von ca. 2.400 €. Der Mieter behauptete, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Der BGH entschied dazu, dass der Zahlungsanspruch, in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung, eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht voraussetzt. Es ist lediglich erforderlich, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hat. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies auch mitgeteilt hatte. Für diese Auslegung der Klausel spricht sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

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REISEPREIS-ANZAHLUNG

…auf den Reisepreis und Bemessung von Rücktrittspauschalen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 10.12.2014 in mehreren Verfahren mit der Wirksamkeit von Klauseln in Reisebedingungen zu Anzahlungen auf den Reisepreis, zu dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Gesamtpreises und zu Rücktrittspauschalen befasst. In allen Fällen verlangten die Reiseveranstalter Anzahlungen von über 20 % des Reisepreises nach Erhalt der Reisebestätigung. Die Bezahlung des Restbetrages sollte 45 Tage bzw. 40 Tage vor Reisebeginn erfolgen. In allen Fällen stellte sich die Frage, ob ein Reiseveranstalter eine höhere Anzahlung als die bisher anerkannten 20 % des Reisepreises verlangen kann, und wenn ja unter welchen Voraussetzungen.

Eine abweichende Vorleistungspflicht, wie sie die Verpflichtung des Reisenden zur Leis-tung einer Anzahlung darstellt, kann durch die AGB begründet werden, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist. Die Vereinbarung einer höheren Anzahlungsquote in den AGB setzt aber zumindest voraus, dass der Reiseveranstalter darlegt, dass die von ihm bei Vertragsschluss zu leistenden Aufwendungen bei denjenigen Reisen, für die er höhere Anzahlung verlangt, typischerweise die geforderte Quote erreichen. Dieser Darlegungspflicht kamen die Reiseveranstalter in allen Fällen nicht nach.

Der BGH hat für die Fälligkeit des Gesamtpreises grundsätzlich eine Zahlungsverpflichtung bis 30 Tage vor Reisebeginn als angemessen erachtet. In den entschiedenen Fällen haben die Veranstalter jedoch nicht dargelegt, dass dieser Zeitraum in einer praktisch relevanten Anzahl von Fällen nicht ausreicht, um bei einer ausbleibenden Zahlung die Reise anderweitig verwerten zu können.

Auch die Klauseln betreffend die Rücktrittspauschalen waren in den entschiedenen Fällen unwirksam. Auch hier konnten die Reiseveranstalter nicht ausreichend belegen, dass gewöhnlich Stornierungskosten in der behaupteten Höhe anfallen.

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SCHWIEGERELTERNSCHENKUNGEN

Verjährung der Rückforderung…

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 3.12.2014 entschiedenen Fall übertrug der Vater im Jahre 1993 das Eigentum an dem Grundstück auf die Tochter und ihren Ehemann zu deren jeweils hälftigem Miteigentum. Mitte 2004 trennte sich das Ehepaar und der Schwiegersohn zog aus der Ehewohnung aus. Nach der Scheidung beantragte dieser im Jahre 2009 die Teilungsversteigerung des Anwesens. Daraufhin trat der Vater Anfang 2010 seine Ansprüche auf Rückübertragung des hälftigen Grundstücksanteils gegen seinen (ehemaligen) Schwiegersohn an seine Tochter ab. Auf diese Abtretung gestützt nahm sie ihren geschiedenen Ehemann im Jahre 2010 auf Übertragung seiner Miteigentumshälfte in Anspruch.

Der BGH kam zu dem Entschluss, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass dem Vater der Antragstellerin ein Anspruch auf Rückübertragung der Miteigentumshälfte gegen seinen früheren Schwiegersohn zustand und dieser Anspruch wirksam an die Antragstellerin abgetreten wurde.

Erfolgt eine Schwiegerelternschenkung unter der für das Schwiegerkind erkennbaren Vorstellung, dass die Ehe fortbesteht und daher die Schenkung auch dem eigenen Kind dauerhaft zugutekommt, kann das Scheitern der Ehe nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu einer Rückabwicklung der Schenkung führen. Als weitere Voraussetzung muss allerdings hinzukommen, dass ein Festhalten an der Schenkung für die Schwiegereltern unzumutbar ist. Auch wenn dies der Fall ist, kann in der Regel nur ein Ausgleich in Geld verlangt werden. Nur in seltenen Ausnahmefällen wird die Vertragsanpassung dazu führen, dass der zugewendete Gegenstand zurückzugewähren ist. Eine Rückgewähr des geschenkten Gegenstandes löst dann aber – von den Fällen kurzer Ehedauer abgesehen – im Gegenzug einen angemessenen Ausgleich in Geld aus. In Betracht kommt eine solche Rückgewähr bei nicht teilbaren Gegenständen wie Hausgrundstücken oder Miteigentumsanteilen insbesondere dann, wenn die Schwiegereltern sich – wie im vorliegenden Fall – ein Wohnungsrecht vorbehalten haben, das durch das Scheitern der Ehe gefährdet wird.

Die Richter führten weiter aus, dass hier nicht die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren anwendbar ist. Für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf Gegenleistung gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist.

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